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真实!杭州这些板块,正在告别“一二手倒挂”


发布时间:Jul 18, 2020 来源: 浙江在线-住在杭州网
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文章摘要:

       杭州楼市实行摇号制度以来,一二手房价格倒挂成为许多购房家庭津津乐道的话题。纵观近些来的红盘项目,大多存在较为可观的倒挂空间。

  但随着新房限价逐渐走高,二手房价格随库存压力增大而呈现价格下行压力,一二手房房价倒挂现象开始在一些板块消失。

  客观来讲,新房在设计理念、舒适度上都要领先一步,其价格高于同板块二手房或许才是回归理性。

  近日,住在杭州网记者针对杭州(不含富阳、临安)若干板块进行了集中走访,从而发现盲目相信“摇到即是赚到”或将愈发不合时宜,倒挂消除或许才是大势所趋。

  祥符

  祥符板块目前在售新盘主要是和宁文华府与祥宸府,价格大致是高层36000元/㎡、洋房40800-42000元/㎡。

  从板块发展现状来看,祥符显得有些不平衡:莫干山路沿线以西发展相对充分,商业配套也较为齐全,相比之下,莫干山路沿线以东则有待提升。

  值得注意的是,5月7日土拍时,祥宸府以南约400米地块出让,高层精装已到40000元/㎡,与祥宸府存在肉眼可见的4000元/㎡价差。

  但周边二手房价格普遍在36000元/㎡的限价之下,且交易规模偏小,各小区90天内成交套数在5-20套之间。

  一位在此工作的中介小哥表示:“目前大家对祥符板块的承价能力还是相对有限的,无论一二手房,总价超过一定界限,去化就开始显现阻力。”

  星桥

  作为老八区单价2万级的代表,星桥近期开出的新房学成府高层毛坯均价是21000元/㎡,即将入市的天都城上塘源著,均价预计与之相近;而带装修的融耀之城均价预计24000元/㎡。

  现房销售且有TOD加持的学成府,中签率达到20.52%,相较同板块之前楼盘来说摇号难度明显下降。

  反观目前二手房价格,天都城各大组团有近500套房源挂牌,尽管二手房成交量尚可,但板块挂牌量实在太大。

  目前,天都城成交价集中在15000-20000元/㎡;通和十二橡树、擎天半岛等项目成交价也普遍低于新房精装均价。

  如果将装修价格计入到单价中,那么,学成府、上塘源著也不存在倒挂空间。

  星桥一位新盘置业顾问告诉记者:“这反而能够筛出真实的自住需求,对板块长期发展并不是坏事。”

  九堡

  目前,中南春溪集为九堡板块唯一在售新盘,33000元/㎡与板块其它二手房源基本持平。此前,该项目曾两次开盘,首开中签率50.65%,加推流摇。

  春溪集所在的丰收湖,是九堡的新兴商品房区域,近日丰收湖公园开园为区域注入了强心针,但其规划发展或将历时数年,对板块短期价值拉动或影响有限。

  二手房去化同样不尽如人意,罗兰春天、九润公寓、昆盛肖邦等小区均有数十套二手房源挂出,近90天成交规模都在10套左右。

  不久后,该板块还将迎来另外两座新盘,北辰聆潮府和合生创展名邸,楼面价分别为25720元/㎡和24121元/㎡。由于不是限价地,因此,其住宅精装均价以及手续市场表现,也预留悬念。

  乔司

  眼下,板块新房长粼府已经经历了3次摇号,其中首开中签率更是低至17.82%。目前与其价格最接近的是璞丽东方,地铁乔司站至翁梅站沿线的二手房成交价均保持在“2”字头。

  目前,长粼府价格同样是板块天花板,但凭借地段发展充分,毗邻地铁线路等优势,长粼府妥妥地打了个漂亮仗。

  值得注意的是,长粼府属余杭区,去化情况甚至好于一些江干区的楼盘。这恰恰说明了配套存在短板的情况下,仅凭主城区头衔显然难以满足多数购房家庭的需求。

  二手房的去化压力比新房市场大了几个量级。朗诗未来街区挂牌量超过70套,保亿风景晨园超过100套,金地艺境、璞丽东方等均有数十套,但上述小区近90天成交量均在10套左右。

  一对前来挑选婚房的小夫妻告诉记者:“出门就是地铁,只卖20000多/㎡,最重要的是能即买即住。所以我们会优先考虑乔司二手房。”

  大江东

  开年以来,大江东的新房行情非常火爆,融创城更是创下0.50%的超低中签率。星央悦府、万固珺府、花漾里也都接连保持了个位数中签率。

  “1”字头及在建地铁令许多工作在城东的刚需家庭将目光投向大江东,从而直接促成了板块楼市的集体火爆。

  但大江东并不存在明显倒挂,除大江之星能卖到22000元/㎡以外,其余距在售新盘仅一步之遥的二手房源都保持在17000元/㎡以下。但大江之星距在售新盘达数公里远,这使得它的参考价值大打折扣。

  观察发现,大江东的“反倒挂”很可能只是暂时的。曾经的“万人摇”红盘——江与城、未来海岸均尚未交付,待两个重磅项目房源流入二手房市场后,其一二手房的真实价差才能得以真正显现。

  闲林

  尽管享有主城区与未来科技城的双重外溢,但闲林二手房价格始终“后知后觉”。除板块自身配套有待提升以外,与其超级大盘林立也有很大关系。

  闲林山水5000户,竹海水韵6305户,东海闲湖城、爵士风情、岸上蓝山等也达2000户以上。而上述小区二手房挂牌量均为百套起步,其中,闲林山水、竹海水韵均达300套左右。

  年内,闲林有望开出佳兆业云峰和时代天境两个新盘,精装均价预计在28000元/㎡左右。目前板块中几乎没有哪个小区能卖到这一价格,像新盘附近的岸上蓝山、爵士风情更是刚刚迈过20000元/㎡大关。

  但也有不少在未来科技城工作的购房者表示:“闲林价格刚刚好,到未来科技城不过3、4公里,价格却低了10000多元/㎡,刚好给了不少真正的刚需家庭置业机会。”

  南站新城

  7月1日,杭州南站重新投入使用,南站周边板块房源由此被越来越多的人所关注。

  目前,南站周边板块共有3处新盘在售,东面的金宸玖和府和世宸名府29700元/㎡,西面城厢的中天云望34000元/㎡,这样的价格在周边“2”字头扎堆的二手房源当中显得“高处不胜寒”:

  世宸名府两次开盘,中签率分别为46.8%和70.97%,金宸玖和府和中天云望数次流摇。二手房源中,金马名仕园、众安花园、尚美名府等挂牌量从个位数到十余套不等,且多数小区90天成交量为0。

  南站周边老旧小区较多,按理说改善需求旺盛,但价格因素导致本想改善的居民要么望而却步,要么考虑别的板块。

  一位久居于此的二手房中介邵女士告诉记者:“老房子卖不上价,新房子价格高了一大截,很多家庭心有余力不足,毛35000元/㎡的价格哪里不好选?”


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